국토교통부, 도심복합사업 제도 개선 및 도시재생사업 신규 선정 발표

국토교통부는 최근 도시 개발과 재생을 위한 다양한 정책을 발표했습니다. 2024년 12월에는 도시재생사업의 신규 지역 12곳을 선정하였으며, 2025년 2월 7일부터는 도심복합사업 관련 제도가 본격 시행됩니다. 이러한 정책들은 노후화된 도시 지역의 활성화, 주택 공급 확대, 주민 삶의 질 향상을 목표로 하고 있습니다. 해당 내용들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

도심복합사업 제도 개선 및 시행

1. 도심공공주택복합사업 개요

도심공공주택복합사업은 2021년 도입된 정책으로, 사업성이 낮아 민간 주도의 재개발이 어려운 지역을 대상으로 용적률 상향 등의 특례를 적용하여 고밀 개발을 추진하고, 주택 공급 속도를 높이는 것을 목표로 합니다. 기존에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업 시행자로 참여하는 방식이었습니다.

그러나 공공이 주도하는 토지 수용 방식에 대한 주민 반발이 많았으며, 주택 건설 위주의 개발로 인해 도시 내 거점 조성에 한계가 있다는 지적이 제기되었습니다. 이에 따라 윤석열 정부는 2022년 ‘8·16 부동산 대책’에서 도심복합사업을 민간 중심으로 개편하겠다는 방안을 발표했고, 이후 법 제정을 거쳐 2025년부터 본격 시행됩니다.

 

2. 신탁사·리츠(REITs) 참여 확대 및 사업 방식 변경

이번 제도 개선의 핵심 내용은 신탁사와 리츠(부동산투자회사, REITs)의 참여를 확대하여 민간이 도심공공주택복합사업을 시행할 수 있도록 한 것입니다. 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 직접 시행함으로써, 주민 반발을 줄이고 사업 추진 속도를 높일 수 있을 것으로 기대됩니다.

• 다양한 시행 주체 허용: LH, SH공사 등 공공기관뿐만 아니라 신탁사, 리츠 등 민간 사업자도 도심복합사업을 시행할 수 있습니다.
• 조합 설립 없이 사업 추진: 조합 설립 없이도 사업을 추진할 수 있어 사업 기간을 단축할 수 있습니다.
• 토지 수용 없는 진행: 민간 시행 방식에서는 토지 수용 없이 주민 동의를 받아 진행됩니다.
• 주민 동의 요건: 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 사업을 추진할 수 있습니다.

3. 용적률 및 건폐율 상향 혜택

새로운 도심복합사업 제도는 개발의 사업성을 높이기 위해 건폐율과 용적률을 법적 상한선까지 완화하는 혜택을 제공합니다.

• 법적 상한 용적률 적용: 기존보다 높은 용적률을 허용하여 수익성을 높이는 방안이 마련되었습니다.
• 준주거지역의 용적률 완화: 준주거지역에서는 법적 상한의 140%까지 용적률이 완화됩니다. 이를 통해 더 많은 주택을 공급할 수 있는 환경을 조성하고, 동시에 개발 이익의 일부를 공공주택 및 기반시설 확충에 활용하도록 했습니다.

4. 기대 효과 및 향후 전망

이번 개정법 시행으로 인해 도심 내 노후화된 지역에서 민간 주도의 사업이 활성화될 것으로 기대됩니다. 신탁사·리츠(REITs) 등의 금융·부동산 전문 기업들이 참여하면서 사업의 안정성과 재무 건전성이 높아질 것으로 보입니다. 또한, 토지 수용 방식이 아닌 주민 동의 방식으로 사업을 추진함으로써, 주민들의 거부감을 줄이고 원활한 합의 과정을 거칠 수 있을 것입니다.

국토교통부는 앞으로도 도심복합사업의 활성화를 위해 추가적인 제도 개선을 검토하고, 관련 시행령 개정을 통해 세부 규정을 지속적으로 보완해 나갈 계획입니다.

 

도시재생의 필요성과 정부의 방향

출처: 도시재생종합정보체계

1. 도시재생의 개념

도시재생은 기존의 재개발·재건축과 달리, 기존 건축물과 기반시설을 최대한 활용하면서 지역 경제와 공동체를 활성화하는 사업을 의미합니다. 단순한 철거와 신축이 아닌, 기존의 도시 구조를 보존하면서 노후된 지역을 정비하고 경제적·사회적·환경적 가치를 높이는 것이 핵심 목표입니다.

 

2. 도시재생의 필요성

• 기존 인프라 유지: 기존 건축물을 철거하지 않고 활용하여 환경적 지속 가능성을 증대합니다.
• 지역 경제 활성화: 소규모 창업 지원 및 지역 경제 발전을 유도하여 경제적 자립 기반을 강화합니다.
• 공동체 중심 개발: 주민들이 직접 참여하는 형태로 계획을 수립하여 지역 정체성을 유지하고, 공동체 활동을 활성화합니다.
• 친환경 및 지속 가능성 고려: 탄소 저감 및 스마트 도시 기능을 적용하여 친환경적인 도시 환경을 조성합니다.

3. 도시재생사업 유형

도시재생사업은 대상 지역의 특성에 따라 다양한 방식으로 추진됩니다.

• 도시재생 뉴딜사업: 국토교통부가 주관하는 도시재생 정책으로, 소규모 주택 정비, 골목길 정비, 창업공간 조성 등을 포함합니다.
• 도시재생 혁신지구 사업: 지역 거점을 조성하고, 창업·산업 지원시설을 마련하여 지역 경제를 활성화하는 사업입니다.
• 주거환경 개선사업: 노후주택을 개량하고 기반시설을 확충하여 거주환경을 개선하는 사업입니다.
• 도시재생 인정사업: 특정 지역의 특정 문제를 해결하기 위한 단기 프로젝트로, 공공시설 개보수 및 공원 조성 등이 포함됩니다.

4. 도시재생사업의 성공 사례

출처: 뉴스웨이 / 호텔스닷컴

• 서울 성수동: 과거 공장 지대였던 성수동은 창업 및 문화예술의 중심지로 변모하여 경제 활성화를 이루었습니다. 특히, 성동구는 지역의 산업적 역사와 특색을 보존하기 위해 '붉은 벽돌 건축물 보존 조례'를 제정하여 붉은 벽돌 건축물의 외관을 유지하면서 내부를 현대적으로 리모델링하는 방안을 추진하고 있습니다.
• 부산 감천문화마을: 부산의 감천문화마을은 기존의 달동네를 문화 관광지로 발전시켜 지역 주민들의 소득을 증가시키고 지역 경제를 활성화했습니다. 다채로운 색상의 건축물과 예술 작품들이 어우러져 많은 관광객을 끌어들이고 있습니다.
• 일본 요코하마 미나토미라이 21: 일본 요코하마의 미나토미라이 21은 산업 쇠퇴 지역을 첨단 기술과 문화가 결합된 복합도시로 재생하여 지역 경제를 혁신적으로 변화시켰습니다. 현대적인 건축물과 다양한 문화 시설이 조화를 이루며, 관광과 비즈니스의 중심지로 자리매김했습니다.

5. 2024년 하반기 도시재생사업 12곳 신규 선정

2024년 12월 23일, 제35차 도시재생특별위원회 심의를 통해 2024년 하반기 도시재생사업 대상지 12곳이 선정되었습니다. 이번 사업에는 총 3,218억 원이 투입되며, 쇠퇴지역 2,163만㎡를 재생하고 약 1,630개의 일자리를 창출할 계획입니다.

 

선정된 도시재생사업 대상지

• 혁신지구 후보지: 인천 계양구, 대전 대덕구, 경기 남양주시
• 지역특화사업: 경북 문경시, 제주 제주시, 전남 장성군, 충남 공주시, 강원 정선군, 전북 익산시
• 인정사업: 대구 달성군, 강원 양양군, 충북 음성군

사업 내용 및 기대 효과

이들 지역에는 주민공동이용시설 13개 및 창업지원공간 5개가 조성되며, 노후주택 69개소 수리, 빈 점포 29개소 철거 및 리모델링을 통해 주거환경을 개선할 예정입니다. 특히, 비수도권 지역이 10곳(83%), 인구 10만 명 이하의 소도시가 6곳(50%)으로 선정되어 지역균형발전에 기여할 것으로 기대됩니다.

도시재생사업을 통해 주민 주도의 지역 활성화가 이루어질 수 있도록, 국토교통부는 다양한 지원 프로그램을 운영하고 있으며, 이를 통해 쇠퇴한 도심지역의 경제활성화와 정주환경 개선을 도모하고 있습니다.

 

6. 향후 도시재생사업 추진 방향

국토교통부는 도시재생사업이 지속 가능하게 추진될 수 있도록 다양한 지원책을 마련하고 있으며, 이를 통해 도시 경쟁력을 강화하고 지역 주민들의 생활 수준을 향상시킬 계획입니다. 특히, 민간 투자 유치 확대, 스마트 도시 기술 접목, 공공·민간 협력 강화 등을 통해 도시재생사업의 효과를 극대화할 방침입니다.

이러한 노력을 통해 국토교통부는 도시 쇠퇴 문제를 해결하고, 지속 가능한 도시 환경을 조성하며, 주민들의 삶의 질을 향상시키는 데 주력할 것입니다.

 

 

추가적인 국토교통부 정책 동향

국토교통부는 2025년 상반기 중 리모델링 사업 절차 간소화와 패스트트랙 도입을 추진하고 있습니다. 이를 통해 노후 건축물의 정비 및 재건축 절차를 효율화하고, 빠른 주택 공급을 도모할 예정입니다. 또한, 도심 내 주거환경 개선 및 지역균형발전과 연계된 추가 정책을 마련하여 수도권과 비수도권의 균형을 맞추는 데 주력하고 있습니다.

도시 내 기반시설 확충, 공공임대주택 확대, 스마트 도시 조성 등의 정책도 지속적으로 추진될 예정이며, 국토교통부는 지방자치단체와 협력하여 보다 효과적인 정책 시행을 위해 노력하고 있습니다.

이러한 변화들은 향후 도시 개발의 패러다임을 변화시키고, 보다 지속가능한 도시 환경 조성에 기여할 것으로 전망됩니다.