침체된 건설경기 반등할까? ‘건설산업 활력 제고 방안’ 총정리

 

침체된 건설경기 회복을 위해 정부가 작년 12월 발표한 '건설산업 활력 제고 방안'에 대해 알아보겠습니다.

 

 

최근 건설경기가 침체가 장기화되면서 정부는 민생경제 회복을 위해 다양한 정책을 추진하고 있고, 그 일환으로 국토부는 건설경기 회복 및 차질 없는 주택공급을 위해 24년도에 ▷건설경기 회복지원(3월 28일) ▷주택공급 확대(8월 8일) ▷건설공사비 안정화(10월 2일) 등을 발표한 바 있습니다.

2024년 12월 23일 열린 경제관계장관회의 겸 산업경쟁력강화 관계장회의에서 발표된 '건설산업활력제고방안'은 작년 3월 발표한 '건설경기 회복지원' 중 '공공 공사비 현실화'의 후속 조치로, 주요 내용은 공공공사비 현실화와 민간부문 투자 확대 유도를 통해 건설산업 전반의 활력을 불어넣겠다는 것입니다.

 

1. 건설산업 활력 제고 방안, 왜 나왔을까?

'건설산업 활력 제고 방안'이 나오게된 이유에는 '건설산업 침체 장기화'가 대표적입니다. 그렇다면 건설산업의 침체는 어떤 원인으로 장기화되고 있는지, 정부는 이에 어떤 대응방향을 가지고있는지 알아보겠습니다.

1-1. 건설산업 침체 주요 원인

• 경기 침체 및 자재·인건비 급등
• 공사비 증가로 인한 착공 및 공사 지연
• 공공공사에서 상승한 공사비 반영 부족으로 주요 국책사업 유찰
• 22년 하반기 PF시장 경색 및 금리 상승으로 본 PF 전환 어려움
• 미분양 증가로 인한 경기 부진 심화

1-2. 정부 대응 방향

박상우 국토교통부 장관은 "공사단가를 현실화하고, 물가 상승분을 직접 반영하여 제값 받고 공사할 수 있는 환경을 조성하겠다"고 밝혔습니다. 이에 따라 정부는 공공투자 확대 및 민간투자 촉진을 위한 세부 정책을 추진합니다.

 

2. '건설산업 활력 제고 방안' 주요 내용은?

건설산업 활력 제고 방안의 내용은 크게 1. 공공투자 확대, 2. 민간투자 확대로 나눌 수 있습니다. 각각의 세부내용은 어떠한지 알아보겠습니다.

2-1. 공공투자 확대

(1) 공공 공사비 현실화

 

✅ 공사비 산정기준 개선

• 사업장 특성에 맞춰 공사비를 세분화 및 신설 (예: 공동주택 층별 구조 차이에 따른 거푸집 비용 할증)
  • 기존 공사비 산정 기준이 30여 년 전 만들어진 점을 감안하여 현장 실정에 맞게 개선하려합니다.

✅ 일반관리비 요율 상향

• 1989년 이후 고정된 중소규모 공사 일반관리비 요율 1~2% 인상 (6%→8%)
  • 일반관리비는 건설사가 공사를 수행하면서 발생하는 본사 운영비(간접비)와 경영관리 비용을 의미합니다.
  • 현재 일반관리비 요율은 1988년 이후 35년간 최대 6%로 고정되어 있어, 업체들이 현실적인 비용을 반영하지 못하는 문제가 있었습니다. 이를 8%까지 상향 조정하면, 건설사의 경영 부담이 다소 완화될 수 있습니다.

✅ 낙찰률 상향 조정

• 현재 낙찰률 80% 초중반 → 1.3~3.3%포인트 올리는 방안 추진
• 저가투찰 방지를 위한 단가 심사 기준 강화
  • 낙찰제도는 공사수행능력, 가격을 평가하여 복수의 만점자 발생 시 입찰 평균가격에 근접한 자가 낙찰되는 구조이며, 낙찰률이란 입찰 시 발주되는 금액 대비 최종 낙찰되어 계약되는 금액의 비율을 말합니다. 업계는 평균가격이 낮게 형성될 것을 예상하여 저가투찰하는 경향이 있습니다.

✅ 물가 반영 기준 조정

• 현재는 건설공사비지수(CPI)와 GDP디플레이터 중 낮은 값 적용
• 앞으로는 기본적으로 GDP디플레이터 적용, 공사비 급등 시 평균값 반영
  • GDP디플레이터란 국내총생산(GDP)의 물가수준변화를 측정하는 지표입니다. 명목GDP와 실질GDP의 비율을 이용해 산출되며 경제 전체의 물가 수준 변동을 파악할 수 있습니다. ( 100 초과 : 물가 상승 / 100 미만 :물가 하락 )

✅ 턴키사업 수의계약 시 물가 반영

• 설계 기간 동안 발생한 물가 상승분을 공사비에 반영

(2) 민자사업 활성화

✅ 공사비 급등기 물가를 반영하는 ‘물가특례’ 반영 (국토부 민자사업 11건, 12조 원 규모)

✅ 민자사업 (수익형 BTO, 임대형 BTL) 확대

(3) 요약

<공공투자 확대 주요 내용>

공사비 현실화	✅ 공사비 산정기준 세분화 및 신설 ✅ 일반관리비 요율 6% → 8% 상향 ✅ 낙찰률 1.3~3.3%p 상향 조정 ✅ 물가 반영 기준 조정 (GDP디플레이터 기본 적용) ✅ 턴키사업 설계기간 물가 반영
민자사업 활성화	✅ 공사비 급등기 물가 반영 ‘물가특례’ 도입 (국토부 민자사업 11건, 12조 규모) ✅ 민자사업 (수익형 BTO, 임대형 BTL) 확대

 

2-2. 민간투자 확대

(1) 신속 착공 지원

 

✅ 정상사업장 : 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 확대

• 정상 사업장에 PF 보증 규모 확대(35조->40조)하고, 브릿지론에서 본 PF로 전환 시 금융비용을 대환 범위에 포함하여 주택사업자의 자금조달 부담 완화

✅ 부실사업장 : 신디케이트론 확대

• 부실사업장은 신디케이트론을 1조에서 2조로 확대
  • 신디케이트론이란 여러개의 금융기관(은행,증권사,캐피털 등)이 공동으로 대출을 제공하는 방식입니다. 한 은행이 단독으로 대출제공하기 어려운 대규모 PJ에 필요한 자금을 조달할 때 활용하며 금융기관들이 리스크 나누어 부담하므로 대출을 안정적으로 운용가능하다는 장점이 있습니다. 기존에는 개별 금융기관이 리스크 감당하기 어려워 대출을 회수하거나 신규 대출을 꺼리는 경우 많았음. 정부는 부실사업장에도 신디케이트론 확대를 유도하면서 사업장의 자금 경색을 막고, 공사가 중단되는 상황을 방지하려고 합니다.

(2) 공사지연 및 중단 최소화

✅ 공사비 분쟁 조정단 운영 의무화

• 일정 규모 이상의 정비 사업장 중심으로 공사비 분쟁 조정단 파견 의무화

(3) 투자 여건 개선

✅ 책임준공 의무 합리화

• PF 사업에서 시공사가 부담하는 책임준공 의무 개선
• 국토부·금융위·업계가 참여하는 TF 구성 → 2025년 1분기 내 합리적 방안 마련 예정

(4) 요약

<민간투자 확대 주요 내용>

신속 착공 지원	✅ 정상사업장 PF 보증 확대 (35조 → 40조) ✅ 부실사업장 신디케이트론 확대 (1조 → 2조)
공사지연 방지	✅ 일정 규모 이상 정비사업장 공사비 분쟁 조정단 의무화
투자 여건 개선	✅ PF 사업 시공사 책임준공 의무 개선 (2025년 1분기 내 대책 마련)

 

3. 업계 반응 및 전망

이를 두고 업계의 반응은 어떠한지, 또 해당 방안의 전망은 어떠한지 알아보겠습니다.

3-1. 업계 반응

대한건설협회

• 한승구 대한건설협회 회장은 “이번 발표는 오랜 기간 협회가 건의해 온 사항들이 반영된 결과로 공사비 부족 문제로 고통받는 건설업계에 다소나마 숨통이 트일 것으로 기대된다”며 “업계의 목소리에 귀 기울여 준 기재부, 국토부 등 정부 관계부처에 감사를 표한다”고 말하며 “소규모 공사에서의 낙찰률 상향 등 아직 일부 미진한 과제가 남아있는 만큼 앞으로도 정부와 긴밀히 협의해 나가며 업계 애로가 해소될 수 있도록 개선해 나가겠다”고 강조했습니다.

대한주택건설협회

• 대한주택건설협회에서는 "프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 자금조달 지원 등 민간투자 확대 유도로 위축된 건설산업이 활력을 되찾고 주택공급 및 수요 회복에도 효과가 있을 것으로 기대한다"고 밝혔습니다. 특히 이번 대책이 -PF보증 규모 확대 -브릿지론에서 본 PF로 전환 시 금융비용을 대환범위에 추가해 주택사업자의 자금조달 부담을 완화 -신디케이트론 규모 확대를 통해 PF 시장의 질서 있는 연착륙 기여 등의 효과를 낼 것이라 평가했습니다.

3-2.  전망

단기적으로 건설업계의 어려움을 완화하고 경기 침체를 막을 수 있는 현실적인 대책으로 평가받고 있습니다.
다만, 경기 회복이 완전하지 않은 상황에서 정책 실행 과정에서의 속도와 실효성이 중요한 변수로 여겨지며,
향후 정부의 지속적인 모니터링과 업계 의견 수렴이 필요한 상황입니다.