[알쓸건잡_건설과 경제] 06. 재건축, 재개발 차이 이뤄지는 과정

요즘 우리가 청약하는 아파트는 대부분 재개발이나 재건축을 통해 지어집니다. 이 둘의 차이점이 무엇인지. 정확히 어떤 과정을 통해 이루어지는지 잘 모르는 경우가 많습니다. 대형건설사들이 정비사업에 뛰어든다는 뉴스를 많이 보셨을 텐데, 재건축/재개발의 깊은 이해를 위해 함께 공부해보겠습니다. 

 

 

1. 재건축 재개발 차이는 뭘까?

 

출처. 조세일보

 

보통 재개발은 도심, 공장, 주택 재개발사업 등 세가지로 나뉜다. 도심 재개발사업은 상업지역이나 도로변의 업무용 건축물을 정비하는 사업을, 공장 재개발사업은 노후공장이 밀집해 있는 공업지역의 공장 건축물을 정비하는 사업을 말한다. 주택 재개발사업은 주거지역을 대상으로 지역 내 노후, 불량주택을 정비하는 사업을 가리킨다. 

 

반면 재건축사업은 단독, 공동주택 등의 노후, 불량주택을 법률에 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 사업을 말한다. 이때 기존주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성, 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되는 민간사업을 지칭한다. 

 

핵심은 정비해야할 기반시설의 유무이다. 그렇기 때문에 상대적으로 낙후된 기반시설이 많은 강북의 경우 재개발이 도시화가 최근에 이루어진 강남은 재건축이 많이 이루어지고 있다. 

 

 

2. 재개발이 이루어지는 과정

크게 계획수립과 사업시행 관리처분 사업완료의 단계로 나누어서 볼 것이다. 자세하게 들어가면 너무 복잡하기 때문에 대략적으로 쉽게 이해할 수 있게 정리할 예정이다. 

 

계획수립		사업시행		관리처분		사업완료
사전검토  (주민제안)	정비구역 지정 (정비계획 수립)	조합설립	사업시행 계획인가 (시공자선정)	관리처분 계획인가 (분양공고)	이주/착공 (철거)	준공	정산(조합해산)

 

 

2-1 계획수립

- 먼저 재개발을 위해서는 구역지정이 되어야 한다. OO1구역, OO2구역과 같은 구역이 지정되어야 하고 이런 구역들이 여러 개 한꺼번에 지정되면 재정비촉진지구(뉴타운)이 된다. 이전에는 관에서 이런 구역을 알아서 지정했지만, 이제는 반대로 바텀업의 형태로 주민들이 먼저 신청하여 이루어진다. 이것이 주민입안제안이다. 

 

- 주민입안제안이 이루어지면 관에서 타당성검토를 하게된다. 이후 주민들의 머릿수 기준 2/3가 동의해야 하며 토지면적 기준 50% 동의가 이루어져야 한다. (동의한 사람만 많고 면적은 작을 수 있기 때문에) 이렇게 동의율과 동의면적만 채웠다고 해서 구역지정이 되는 것은 아니다. 

 

- 필수요건 중 하나는 67%의 건축물이 노후불량건축물 판정을 받아야한다. (면적 1만 m 2 이상 노후동수 2/3 이상) 필수요건 +선택요건 중 1개를 만족시켜야 구역지정을 해준다. 선택요건은 다음과 같다. 

• 주택접도율 (도로에 접하는지) 40%이하
• 과소필지 (땅이 너무 쪼개져있는가) 40% 이상 기준은 90m2
• 호수밀도 (한 건물에 너무 많이 사는가) 60호/ha 이상
• 노후 연면적 2/3 이상 ( X층짜리 건물은 동수로는 하나지만 연면적으로는 X만큼이므로)

이런 조건을 만족시키면 정비계획을 수립하여 사업성을 확립하고 정비구역 지정이 이루어진다. 

 

2-2. 사업시행

- 구역지정까지 이루어지면 조합설립을 하게 된다. 동의율 기준 50%만으로 추진위원회를 만들 수 있고 조합으로 발전시키기 위해서는 동의율 75%가 필요하다 (면적은 50%)

 

- 힘들게 동의율을 75%까지 올려서(동의율이 이정도밖에 안된다면. 이 지역은 강성반대지역이기 때문에 올리기 힘들다) 조합을 설립했다면 시공사를 선정하게 된다. 뉴스에서 흔히 보는 재개발 구역 시공자 선정이 바로 이 단계이다. 사업의 주체는 조합이며 시행자 또한 조합이기 때문에 사업 관련 이득이나 손해도 조합이 보게 된다. 

 

- 시공자 선정을 하게 되면 계획수립 단계에서 정한 밑그림에 해당하는 정비계획을 더 발전시켜 사업시행 계획을 세운다. 여기에는 수많은 인허가사항들이 있고 아파트 외관, 가구수, 층수, 동수 같은 것들을 정하게 된다. 

 

 

2-3. 관리처분, 사업완료

- 앞에서 복잡한 인허가를 끝냈기 때문에 인허가 사항은 많지 않다. 조합원들끼리 정산을 하는 과정이라고 볼 수 있다. 모두가 아파트에 사는 경우에는 계산이 쉽지만 재개발의 경우 주거의 형태가 (단독주택, 빌라 등) 다양하기 때문에 소위 말하는 이 티켓값 계산이 복잡하다.  기본원리는 다음과 같다 

 

조합원분양가 - 종전자산가액(내 집가격) = 분담금

 

이 분담금에 대해 오해를 하는 사람들이 많아 이 부분은 조금 더 자세히 설명해 보도록 하겠다. 

재개발구역에 집을 산다는 것의 의미는 나중에 들어설 새 아파트를 미리 산다는 뜻이다. 그렇기 때문에 내가 산 가격이 그 집의 가격이 되어 조합원분양가에서 빠지는 게 아니다. 

 

종전자산가액은 내가 산 가격이 아니라 감정평가를 통해서 정해진다. 만약 내 집(감정평가금액)이 1억 일때, 새로 지어진 집을 3억에 산다면, 차액인 2억은 재개발된 새 주택의 미래가치 때문에 붙은 돈이라는 뜻이다. 이것을 프리미엄이라고 말한다. 

 

이렇게 계산이 끝나면 이주하고 착공을 하면서 조합원이 아닌 다른 사람에게도 일반분양을 한다. 일반분양을 통해 얻은 돈을 시공하는 데 사용한다.

 

이후 준공이 되고 조합이 해산한다. 이렇게 사업이 완료된다. 

 

 

3. 재건축이 이루어지는 과정

- 재개발과의 가장 큰 차이는 정비해야 할 기반시설의 유무이다. 재건축은 집만 다시 짓는다고 이해하면 쉽다. 아파트를 허물고 다시 아파트를 짓는다면 조합원들이 이득을 보기 위해서는 기존 용적률이 작아 새롭게 늘어날 가구수가 많아야 한다. 늘어난 연면적만큼 일반분양을 많이 받을 수 있고 그 돈으로 공사비를 충당하면 조합원들의 부담이 줄어들기 때문이다. 그렇기 때문에 단지의 규모, 주거지역의 용적률 등이 중요한 요소이다. 

 

출처. 서울경제

 

 

3-1. 안전진단

- 재개발과 다르게 재건축의 시작은 안전진단이다. (안전하지 않아야 재건축이 가능하다...) 우리 아파트의 안전여부를 진단하는 것이다. 구조안정성, 주거환경, 설비노후도, 비용편익 등의 기준을 토대로 평가하고 이 가중치는 재건축정책에 따라 계속해서 바뀐다. 등급은 A~E로 나뉜다.

 

A등급	B등급	C등급	D등급	E등급
재건축 불가	리모델링 허용 (수직증축 가능)	리모델링 허용 (수평증축만 가능)	조건부재건축	즉시 재건축

 

이후 재개발과 동일하게 정비구역 지정을 거쳐 추진위원회 - 조합설립이 이어진다. 하지만 추진위원회 설립조건은 같지만 조합설립 조건은 다르다.★

 

구분	재개발사업	재건축사업
토지등소유자	3/4 이상	3/4 이상
토지면적	1/2 이상	3/4 이상
동별 요건	X	각 동별 구분소유자 1/2 이상

 

재건축은 보통 거의 같은 형태의 주거형태를 가지기 때문에 토지면적 기준이 올라가더라도 큰 문제는 없다. (머릿수와 면적이 거의 동일하게 나옴) 하지만 동별 동의율이 1/2이기 때문에 한 동이라도 동의율 50% 미만이면 재건축을 할 수 없다.

 

 

3-2. 사업시행인가, 준공 / 청산

- 조합이 설립되고 나면 사업시행인가를 통해 시공자를 선정하고 조합원 분양을 시작한다. 좋은 자리, 인기 있는 면적에서 경쟁이 발생하는데, 권리가액이 더 높은 사람이 우선권을 가진다. 보통 단지 내에 있는 상가도 같이 재건축을 하고 정산이 완료되면 재개발과 같이 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공의 순서로 사업이 이루어진다. 

 

 

 

4.   3줄 요약

지금까지 재건축과 재개발의 차이점 그리고 이루어지는 과정을 따라가며 비교하면서 더욱 자세하게 알아보았다. 내용을 대략적으로 요약하면 다음과 같다. 

 

1️⃣ 재개발과 재건축은 이름은 비슷하나 생각보다 많은 차이점이 있고 가장 큰 차이점은 정비해야 할 기반시설의 유무이다. 이에 따라 수익을 얻는 방법이나 사업의 진행방식이 달라진다. 

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2️⃣ 재개발은 주민입안제안을 통해 사업이 시작되며 필수요건과 선택요건을 충족해야 하고 재건축은 안전진단을 통해 건물이 안전하지 않으면 사업이 시작된다. 

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3️⃣ 둘은 다시 짓는다는 행위를 하는 점은 같지만 이런 차이점 때문에 수익을 보는 구조가 다르다. 종전자산가액의 중요성 재건축은 연면적과 용적률, 기존단지의 크기가 중요하며 권리가액의 경우도 큰 차이가 없다.